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耐震化について考えてみよう① ~耐震化とは~

大規模修繕工事

2019.10.18

201910先日の台風19号において武蔵小杉駅周辺が浸水し、周囲にあるマンションがその被害を受けたことは、ニュースなどでご存知の方も多いと思います。この事例のように、都市部の高層マンションでも自然災害による住宅被害は起こりえます。
戸建に比べると安全に思えるマンションですが、大規模な集合住宅であるがゆえ、ひとたび被害が発生するとその影響が大規模かつ長期間にわたる危険性も潜んでいます。

 
そこで今回から3回に渡り、安全な暮らしを守りまた資産価値を上げるための耐震化について、一緒に考えていきたいと思います。

 
 

耐震関連の主な法律

もともと「耐震基準」という概念は、1950年に制定された建築基準法に盛り込まれています。
建築基準法は、人命の保護や財産の保全を目的として定められていますが、1979年の宮城県沖地震の被害を受けて一部耐震基準が見直され、1981年(昭和56年)に新耐震設計基準が施行されました。
このときの改正では、耐震基準が「震度5程度の中程度の地震に対して、大きな損傷を受けない」という規定から、「中程度の地震に対しては軽微な損傷にとどめる」ことに加え、「震度6程度の大地震に対しては、建物の倒壊を防ぎ、人命を守る」という規定になった点が大きな特徴です。
これ以降、いわゆる「新耐震基準」をもとに建物が立てられるようになり、より地震に対する耐震性能への意識が高まっていきました。
2013年11月には、耐震改修促進法の一部が改定、耐震化促進の規制が強化されます。
この規制強化で、旧耐震診断基準で建築されたすべてのマンションに耐震診断の努力義務が課せられることになったわけですが、努力義務のため、必ず実行せよというわけではありません。しかし自治体によっては、避難路沿道にあるマンションには耐震診断の実施と報告の義務化が課される場合もあります。

 
 

2回目の大規模修繕工事

2回目の工事は、前回から時間が経過していることもあり、1回目の工事よりも費用が増えます。
初回と同じ積立金では難しいため、先ほども書きましたが2回目の工事に備えた積立金の増額を住民にお願いしなくてはならないでしょう。それに加え1回目の工事の予算を残しておくのもまた忘れてはなりません。
築20年以上経過している2回目の工事は、デザイン面、使い勝手は背伸びしても新築マンションには勝てません。
新築物件に肩を並べようとするのではなく、新築当時の住民も20歳年齢を重ねてきた点もふまえつつ、マンションの個性を伸ばす方向にシフトすべきです。
例えばエントランスの工事で雰囲気を向上させる、あるいはスロープの設置や、集合玄関の扉の改修など、「使い勝手の良さ」を考慮しましょう。
必要な部分、不要不急な部分を見極めて、修繕や改良・改善内容の取捨選択を行うというのが2回目の大規模修繕工事の特徴です。

 
 

耐震診断

では耐震診断についてみていきましょう。
耐震診断とは「既存の建物の地震による被害の可能性の大小を判断し、安全性を確認すること」です。
第1次~第3次診断法があり、建物の構造によって実施する内容が異なります。
 
まずは予備調査が行われます。
予備調査は、建物の竣工年、構造種別と構造形式などの概要と、増改築履歴、経年劣化の確認、また設計図書など書類の内容を確認し、どのような耐震診断を行うべきかの判断をします。
 
次に実際の建物を確認する本調査を開始します。
レベルとしては、建物の外観・内観の目視調査をメインとするもの①、目視調査に加え測定器を使ってひび割れ調査を行うもの②、上記2種とコア抜き取り、仕上げ材除去、鉄筋のはつりだしなどを行う③、といった形でレベルが変わります。
①では、構造部材の耐力算定、建物の変形やひび割れ、建物の形状確認などを中心に実行。
②では、構造亀裂や変形の発生程度と範囲の確認、変質・老朽化の程度と範囲の確認まで行います。
③では、コンクリートの材料強度、ヤング係数の確認、配筋状態と鉄筋断面、鉄筋強度の確認、施工状態、亀裂・欠損状態を考慮した部材断面性の評価、コンクリート中性化・老朽化、鉄筋さびの確認、評価を行います。

 
 

診断結果をうけて

耐震診断の結果、安全という判断がなされれば、仮に新耐震設計基準以前に建てられたマンションでも安全と言うことができます。
しかし耐震診断が「疑問あり」(IS値0.6以下)の結果が出た場合、どうすればよいでしょうか。
診断結果によりそのマンションのどこに問題があるのかが分かりますので、マンションの構造、規模、問題箇所を考慮し、適切な「耐震改修」が必要となります。
耐震改修とは、耐震性能に問題がある状態から、強度とねばり強さを増すことで合格エリアに到達させることです。建物の構造体と密接に関係している内外部材の耐震化など、建物の耐震化とともにしっかりと進めていくことが大切です。

 
 

まとめ

今回は、耐震化の流れと耐震診断についてお話しました。次回はマンションの耐震化について、より具体的にお話をさせていただきます。

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