建物調査診断におけるチェックポイント7つ

建物調査診断は、修繕工事の内容や規模などを判断するうえでとても重要な調査です。

 

では建物調査診断では実際にどのようなことを調査するのか、建物部分と施設部分に分け、主要なポイントを7つご紹介していきます。

 

１．建物部分

 

①防水の調査診断

水漏れの放置は建物の劣化を早める要因となります。

屋上やバルコニーなどの防水調査診断では初めに過去の漏水の有無について、工事記録や居住者などへのアンケートで確認します。漏水が見られる場合、それらの原因となる箇所を踏まえ詳細に調査します。

防水と一口に言っても使われる材料や工事方法も複数あり、その内容に合わせた調査の方法やチェックを行う必要が出てきます。

また、排水溝の廻りや防水層、突起物の周りなどを入念に確認し、隠れた漏水がないかを調査していきます。

とくに防水層付近に生える雑草は油断大敵。これらの放置は漏水の原因となりえますので、普段から手入れを怠らないなどの注意が必要です。

 

②タイルの調査診断

建物の経年や施工時の不備などを要因として、ひび割れ、浮きが生じることが少なくないのがタイルです。雨水の侵入によるモルタルや接着剤の劣化によってタイルは浮き、剥離してしまいます。浮きや剥離が多くなるとタイルが剥落する危険性が高まり、落下によるけがなど人的被害を起こす可能性もあるため注意が必要です。

タイルはまず目視調査を行いひび割れや退色などをチェック、その結果を踏まえてタイル面をテストハンマーでたたき、音によりタイルの浮きや剥離状態を把握していきます。

 

③コンクリートの調査診断

注意深く調査を進める必要があるのがコンクリートです。

ひび割れは建物の強度や寿命に関わる最も重要な部分で、ひび割れの場所や亀裂の度合い、ひび割れが起きた原因などを正確に調査する必要があります。

ひび割れは外気によるコンクリート自体の収縮や内部鉄筋の錆による膨張、モルタル剥離など、さまざまな原因により発生します。

調査は目視でひび割れや亀裂の有無を確かめていきますが、コンクリートはアルカリ性のため空気中の二酸化炭素や雨などの影響で表面から徐々に中性化する特徴があります。そのため、外壁の一部をコア抜きし、中性化の深さを調査します。

 

④鉄部塗装の調査診断

鉄部塗装の調査診断は、表面の錆やはがれの状態をチェックするものです。目視や触診、塗装面の引っ張り試験などによって調査が行われます。

塗装は鉄筋などの本体部分を長持ちさせるために必要なものですが、鉄部塗装の耐用年数は3～5年と短く、また修繕周期も短くなります。耐用年数内でキッチリと修繕を行う場合には問題ありませんが、この調査診断や工事を怠ると再塗装にとどまらず、手すりなどを一式交換しなければならない事態になる恐れがありますので注意が必要です。

 

２．施設部分

 

⑤給排水設備

マンションのライフラインとなる給水管や排水管などを調査します。

調査方法は、目視による外観調査や、内視鏡を用いた検査、超音波による検査、X線検査など様々な機器を用いて行われるのが特徴です。大規模修繕の調査では、専有部分については行わず基本的に共有部分のみ行います。住戸内の給排水設備は各住戸の区分所有者、つまり家主が工事を行います。

 

⑥電気設備

照明器具や変電施設、配線などの電気設備などの調査です。

電気設備の調査では電気が切れているかなど目視で確認する調査と、絶縁抵抗や電圧の測定などを行う調査があります。

 

⑦駐車施設・外溝

屋外駐車場や通路などは常時利用する部分のため、不具合の発生の都度、修繕するのが一般的です。

また日常の点検や手入れを通じて劣化などの状況を確認することができるので、注意しておくと良いでしょう。また全体的に劣化が進んでいる場合は、すべての箇所をまとめて改修する必要があります。

まとめ

ここまで建物調査診断におけるチェックポイント7つについてご紹介しました。

建物部分とくに外観は普段から目視で変化を確認するなどして、劣化や破損部分がないかチェックしておくと良いかもしれません。